Investire in Immobili

Le delusioni borsistiche sofferte nell'ultimo anno hanno spinto più di un investitore a riesumare forme di impiego considerate tradizionalmente sicure, come gli immobili. Tant'è che, come recita l'ultimo Rapporto di Scenari Immobiliari sul mercato lombardo, negli ultimi due anni la domanda dei piccoli investitori alla ricerca di case da mettere a reddito è velocemente cresciuta. E che gli immobili siano sempre nel cuore dei risparmiatori è testimoniato anche dall'ultima ricerca Eurisko-Prometeia: case e terreni sono ritenute le forme di investimento più affidabili sia dalla totalità dei risparmiatori, sia dalla sottocategoria dei risparmiatori che detengono azioni quotate. Nel primo caso svettano davanti ai titoli di Stato, nel secondo davanti alle stesse azioni quotate. Questa preferenza per gli investimenti immobiliari da parte degli italiani risale ai tempi in cui non c'erano alternative ai titoli di Stato. Ora però i risparmiatori grandi e piccoli hanno a disposizione una moltitudine di strumenti di investimento per accedere ai mercati finanziari internazionali, in primis i fondi comuni. I quali, dal punto di vista di tanti risparmiatori, hanno lo svantaggio di essere maledettamente trasparenti: ogni giorno è possibile verificare sul giornale quanto valgono, mentre invece se il prezzo di un immobile posseduto scende del 20% in un anno, nessuno se ne accorge (se non in caso di vendita). A parte questa preferenza emotiva per gli immobili, razionalmente non vi è motivo per possederli a scopo di investimento, se non in presenza di un'elevata specializzazione e capacità di gestione. Non vi sono, infatti, dati che dimostrino con certezza il loro profilo di rischio-rendimento nel lungo periodo, mentre a sostegno dell'investimento azionario esistono ampie statistiche.


Affidatevi ad un professionista in regola!

Può sembrare solo uno slogan, noi crediamo che sia l'indispensabile garanzia per la sicurezza e la qualità. L'agente immobiliare sarà così per te un prezioso collaboratore nell'acquisto di un bene, la casa, che spesso coinvolge oltre ai tuoi soldi anche il tuo cuore. Noi non vogliamo dimenticarci che la casa oltre ad essere la tua abitazione è anche il luogo dei tuoi affetti.1. Assicurati che l'agente immobiliare a cui ti rivolgi sia in regola: sia, cioè, iscritto come da legge al ruolo dei mediatori immobiliari presso la Camera di Commercio della tua città e, meglio ancora, sia anche socio dell'associazione di categoria.2. Assicurati che il vostro rapporto di collaborazione sia chiaro e trasparente.Usa la modulistica sia nel definire il mandato a vendere che per la proposta d'acquisto. Una modulistica chiara e letta attentamente è il presupposto per non far nascere ambiguità e quindi problemi a posteriori.FIMAA ha studiato la sua modulistica con un collegio di legali, l'ha verificata con le Associazioni Consumatori e l'ha depositata in Camera di Commercio.3. Chiarisci qual è la provvigione che accetti di pagare. Ricordati che la provvigione è un diritto del mediatore (art. 1775 Cod. Civ. e L. 39/89), ma è sottoposta la libero mercato e quindi può variare da città a città. Come in tutte le transazioni economiche le cose date gratis dovrebbero generare sospetto. Tu lavoreresti gratis per qualcuno? Tu affronteresti un rischio professionale senza alcun ritorno? Ti faresti curare da un medico che non si fa pagare?4. Ricordati che il mediatore ha diritto alla provvigione da ambo le parti, da chi vende e da chi acquista. E' una garanzia della sua neutralità e del suo essere parte terza. E' una garanzia anche per te.5. Dare l'esclusiva è una tua scelta. Ricordati però che l'esclusiva è una garanzia di qualità e di servizio. Predisporre seriamente la vendita di un immobile è un costo: lo spazio pubblicitario sui giornali si paga, come pure il personale che si occupa di rispondere al telefono e di gestire i clienti.6. As sicurati di avere tutte le informazioni che ti sono utili prima di decidere. L'agente immobiliare può aiutarti a risolvere tutti i tuoi quesiti.7. Ricordati che la provvigione è dovuta alla conclusione dell'affare che comunemente si intende la stesura del compromesso. Il tuo agente immobiliare ti seguirà comunque fino al rogito.La serietà e la qualità sono dei valori concreti laddove c'è anche chiarezza e trasparenza sugli aspetti economici.


Mutui prima casa: sconti piu' facili

Da quest'anno è piu' facile accedere agli sconti fiscali per i mutui prima casa. Lo spiega l'Agenzia delle Entrate che ha dedicato il primo numero della newsletter ''Fisco-notizie'' alle facilitazioni, introdotte con l'ultima finanziaria, per fruire delle detrazioni d'imposta del 19% sugli interessi pagati per i mutui prima casa. CAMBIANO I TEMPI: Il fisco concede piu' tempo al contribuente per adibire l' immobile acquistato ad abitazione principale, il periodo e' stato ampliato ad un anno. CONIUGI: Il marito che ha fiscalmente a carico la moglie potra' 'scontare' anche la quota di interessi che risulta a carico del coniuge. Questo solo se l'immobile e il mutuo sono cointestati. VIA ALLO SCONTO: la detrazione spetta dalla data di acquisto dell'immobile ma puo' essere posticipata anche di due anni se si stanno svolgendo lavori di ristrutturazione, comprovati, ovviamente, da documentazione. CASA AFFITTATA: Nel caso in cui l'acquisto riguarda un immobile affittato, il fisco prevede che la detrazione possa scattare se l'acquirente notifica all'affittuario, entro tre mesi, lo sfratto per finita locazione. Una volta liberato l'immobile, pero', dovra' trasferirvi la residenza entro un anno. FAMILIARI: Lo sconto fiscale spetta all'acquirente e intestatario del mutuo anche se l' immobile viene dato in uso, come abitazione principale, ad un familiare: cioe' al coniuge, ai parenti fino al terzo grado e agli affini entro il secondo grado. LAVORO O MALATTIA: Il contribuente puo' continuare ad usufruire della detrazione sugli interessi dei mutui prima casa anche se, per motivi di lavoro o di salute, si trasferisce in un altro luogo. L' importante e' che la casa non venga affittata


LA RESPONSABILITA' DEL MEDIATORE

In tema di responsabilità del mediatore il dibattito, in dottrina e giurisprudenza, si è recentemente arricchito di una serie di considerazioni che hanno portato da un lato ad estendere notevolmente gli obblighi previsti a carico del mediatore (in considerazione della sua oramai riconosciuta qualifica professionale) e dall'altro ad individuare più specificatamente le ipotesi di responsabilità ascrivibili allo stesso.Partendo dalle fonti normative di detta responsabilità viene in esame innanzitutto l'art. 1759 del cod. civ. che dispone al primo comma, che: " Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso".Al secondo comma l'articolo 1759 cod. civ. disciplina invece un'ipotesi particolare che riguarda unicamente la responsabilità del mediatore per l'autentica delle firme apposte sulle scritture private stipulate in sua presenza, nonché quella apposta sui titoli di credito trasmessi suo tramite.Precisiamo subito che detta seconda disposizione ha creato meno problemi sia pratici che interpretativi, essendo assai chiara nella sua formulazione, e pertanto non necessita di alcun commento.Con riferimento invece all'interpretazione del primo comma dell'articolo 1759 cod. civ. osserviamo, come detto, che la dottrina e la giurisprudenza hanno, nel corso degli ultimi anni, esteso ed ampliato la portato di tale responsabilità, in considerazione soprattutto dell'entrata in vigore della legge 39/89 che ha indiscutibilmente creato la figura del mediatore professionale.All'originario obbligo di imparzialità, tipico della figura del mediatore così come costituita nel codice civile, si è aggiunto pertanto anche quello della "diligenza qualificata" richiesto dal secondo comma dell'art. 1176 cod. civ. nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale.Conseguentemente il mediatore è ritenuto oggi non solo obbligato a fornire alle parti intermediate la comunicazione di tutte le circostanze a lui note, che possano incidere sulla sicurezza o convenienza dell'affare (obbligo di imparzialità), ma anche a verificare la veridicità di dette informazioni secondo i criteri dettati dalla diligenza professionale.In altre parole l'obbligo del mediatore di comunicare alle parti le circostanze note non è limitato alle circostanze conoscendo le quali le parti, o taluna di esse, non avrebbero dato il consenso a quel contratto, ma si estende anche alle circostanze che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole.Il dovere di imparzialità che incombe sul mediatore è infatti violato, e da ciò deriva la sua responsabilità, tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbero indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse. (così Cass. 2277/94).Conseguentemente l'obbligo di comunicazione gravante sul mediatore si estende non solo alle circostanze accertate, ma anche a quelle di cui il mediatore abbia avuto semplicemente notizia.Si noti addirittura che alcune pronunce giurisprudenziali si sono spinte oltre, ovvero ravvisando una responsabilità del mediatore anche in ordine a circostanze che seppur non conosciute avrebbe dovuto conoscere perché rientranti nel contenuto della prestazione che egli stesso usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente (così Trib. Trieste 2.12.1991 che ha esteso la responsabilità del mediatore anche al caso in cui non abbia comunicato all'acquirente il carattere abusivo dell'appartamento proposto in acquisto, di cui peraltro non era a conoscenza. Si noti altresì l'isolata sentenza del Trib. Di Roma 19.6.1996 che ha esteso l'obbligo del mediatore anche alla verifica della "fattibilità giuridica e della regolarità formale dell'affare, propedeutica al suo naturale sbocco contrattuale").La Corte Suprema comunque ha ribadito, anche recentemente, che il mediatore, in difetto di un incarico particolare in proposito, non é tenuto a svolgere, nell'adempimento della propria prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare. Ad esempio, nel campo dell'intemediazione immobiliare, egli non è tenuto ad effettuare visure catastali ed ipotecarie al fine di accertare la libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, senza un espresso incarico ricevuto da una delle parti.Ciononostante, a parere della Suprema Corte, il mediatore è gravato di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale: tale obbligo ricomprende, in senso positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni inveritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia adeguatamente controllato, perché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle ( nel caso in esame il mediatore aveva assicurato la libertà dell'immobile da vincoli ipotecari, fornendo tale garanzia sulla base delle semplici affermazioni riferitegli dal venditore, senza verificarne la veridicità. La Corte di Cassazione ha ravvisato la responsabilità dello stesso in quanto ha sancito che, secondo il criterio della media diligenza professionale, il mediatore non avrebbe potuto fornire alcuna assicurazione, ma si sarebbe dovuto limitare a informare l'altro contraente che la circostanza gli era stata comunicata dal venditore, e non era stata controllata. Per aver certezza della bontà dell'affermazione avrebbe dovuto consigliare di effettuare un'apposita visura). Alla luce dei sovraesposti principi appare evidente come attualmente la diligenza e la correttezza cui il mediatore deve ispirarsi nell'esercizio della propria attività non gli consentano più di fornire notizie non controllate, che risultin o poi false o inesatte, senza incorrere nel regime di responsabilità contrattuale prevista a tutela del cliente danneggiato.Ai fini della valutazione della responsabilità quel che rileva non è tanto il fatto che il mediatore sia o meno consapevole di rendere una dichiarazione non veritiera, ma il non averne previamente verificato l'esattezza, assicurandone nel contempo la veridicità al contraente. Pertanto, ove il mediatore per negligenza, imperizia o leggerezza abbia omesso di informare le parti delle mancata verifica della bontà delle affermazioni reciprocamente scambiate, potrà essere chiamato in giudizio per risarcire il danno.Alla luce di questa nuova interpretazione, e delimitazione della responsabilità del mediatore, si può affermare che questi risponde anche nel caso in cui abbia agito in buona fede, a meno che non provi che l'inadempimento sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, o che l'approfondimento sulla circostanza del caso non sia conoscibile con l'ordinaria diligenza.Concludendo la giurisprudenziale prevalente, ponendo correttamente in rilievo la natura professionale dell'attività di mediazione, pur non spingendosi fino al punto da ritenere rientrante nell'obbligo di correttezza e di informazione, sanciti dal disposto dell'art. 1759 c.c., anche l'obbligo per il mediatore di svolgere, di propria iniziativa e senza un particolare incarico in proposito, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (che possano esulare dalle sue capacità e possibilità materiali e che finirebbero per equiparare l'attività svolta dal mediatore a quella ben più tecnica del legale) è in grado di salvaguardare efficacemente l'interesse delle parti contraenti, interesse che potrebbe risultare compromesso da una falsa rappresentazione della realtà dovuta all'affidamento suscitato dall'opera dell'agente immobiliare.